4萬億舊改來了!地產人這3大賺錢機會,一定要抓住!

  • 時間:2019-07-03 08:37 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:根據國家統計局的數據,今年1-5月份,我國商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,降幅比1-4月份擴大1.3個百分點。如果看土地購置面積(這一定程度上反應房企對未來的預期,畢竟土地是房企最重要的生產資料),那更糟糕。1-5月土地購

根據國家統計局的數據,今年1-5月份,我國商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,降幅比1-4月份擴大1.3個百分點。


如果看土地購置面積(這一定程度上反應房企對未來的預期,畢竟土地是房企最重要的生產資料),那更糟糕。


1-5月土地購置面積同比-33.2%,跌幅減少0.6pct,土地成交價款同比-35.6%,跌幅擴大2.1pct。1-5月全國土地購置面積的降幅與百城土地成交建面-5.7%的降幅存在較大差距,意味著其余廣大的三四線城市土地成交面積下滑更為嚴重,主要還是由于棚改貨幣化減弱后,房企紛紛重新聚焦二線和強三線城市,普通三四線城市拿地明顯減少。


都說“短期看政策,中期看土地,長期看人口”。各地不斷加碼調控,讓很多房企對未來充滿悲觀。


然而,正在此時,一個似乎要接力棚改的政策出現了——全國4萬億舊改正在啟動,會激起巨浪嗎?




4萬億規模的老舊小區舊改

并不會是下一個棚改


中國樓市是典型的政策市,因此任何一個政策出臺都會被解讀為利空或利好。國常會部署推進城鎮老舊小區改造的消息傳出后,輿論普遍將其視為下一個棚改,將會刺激樓市和房價上漲。這種認識,很可能是錯的。


對老舊小區的改造,在今年 3 月「兩會」政府工作報告中就有提及——「城鎮老舊小區量大面廣,要大力進行改造提升」。


這一次的國常會,是為全國范圍內的全面鋪開定調。


其實,各地的試點工作早已展開。


比如,上海普陀區甘泉路街道,作為全國舊改的試點,早在一兩年前就已經開始了老舊社區的改造。通過屋頂改造、違建拆除、小廣場改造、管網改造、立面粉刷升級、社區大門升級、塑膠跑道鋪設、綠化升級、停車場升級、部分樓棟加裝電梯……等諸多手段,完成了片區的整體升級。


畢竟,老舊小區規模大,要探索出一條可行的路徑。


按照國常會的說法,“據各地初步摸查,目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人,量大面廣”。


住建部巡視員倪洪波曾在5月份提及舊改,全國共有老舊社區16萬個,建筑面積約40億㎡。

今年3月份,國務院參事仇保興曾提到了一個數字:初步估算老舊社區改造的總投資額可高達4萬億。


體量如此巨大,很多人自然而然地聯想到雖然已經收緊但仍在執行的棚改。而棚改,被視為最近一輪樓市去發動機——特別是三四五線城市。今年以來,三四五線城市行情轉淡,跟去年以來棚改貨幣化的收緊緊密相關。


很多人印象中的老舊社區改造,無非就是“老房子刷綠漆”。此次國常會明確提出,老舊社區的改造,不僅是外立面的翻新,更重要的是水電氣路、光纖、管網的全面改造,還要給多層加裝電梯,給老社區配建停車設施、養老設施。這些升級改造,都直指老社區的痛點——停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設施陳舊……毫無疑問,這些舉措將會極大地激活現在舊城區的價值。


然而,明源君認為,這次全國化的舊改并不是棚改的翻版。


首先,棚改是推倒重建,而老舊小區的改造,大部分都不會走推倒重建的路子。老婆小改造升級一下,自身的價值會回歸。但大多數依然會低于周邊的新房或者次新房,對周邊以及整個城市房價的拉動作用有限。


比如,有些老舊小區去年,甚至更早就已經改造了,裝了暖氣、電梯,門窗換了,樓道也粉刷一新,但小區內部的空間還是很狹小。這就像整容一樣,可以改觀一下表明,但是改變不了基因。那些認為老舊小區改造之后,價格會大漲的人,太過于樂觀。



其次,目前,我國已經告別了住房短缺的時代,缺的是好房子。一旦幾萬億資金流入老舊小區改造,對日趨衰敗的老城區會帶來極大的提振效應。升級后的老房子,會重新贏得市場的青睞,這相當于加大了市場高品質房子的的供應量,嚴格來說,這對一手房市場是一次利空。


今年1~5月份百城土地供需比仍處于1以上,說明供應并未缺席,到位資金的下滑加之前期土地市場過熱導致高性價比地塊減少,百城土地成交趨降的態勢將可能在之后幾個月份延續。


所以,對這個政策,不能用傳統開發的視角去看待,否則你可能失望。


開發商有三大掘金機會


雖然啟動全國性的舊改,不等于另一個棚改,但是對開發商來說,依然有不少的機會……


首先,據明源君了解,此前各地試點的老舊小區改造,不少是由各地政府主導,由于無利可圖,因此推進的速度也比較慢,此次國常會明確提出 「鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。」


一、部分老舊小區依舊拆掉重建


拆除重建是很長一段時間內,舊改的慣用模式。這也是開發商最喜歡的,因為一旦拆遷完成,這跟傳統的增量開發幾乎沒什么差別。


對老舊小區的改造,不同于我們通常認識大舊改。國常會明確要求,要“以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持”。


以上海為例,其舊區和舊住房改造歷經三個階段。前兩個階段以“大動遷”和“大拆遷”為主,新一輪則從“拆改留并舉、以拆為主”轉到“留改拆并舉、以保留保護為主”。因為上海的特色建筑例如小里弄、石庫門和老弄堂等,傳承城市記憶,是上海文化的重要載體。例如,虹口區春陽里、黃浦區承興里、普陀區金城里均為確定保護保留的風貌街坊內建筑,部分建筑已經有近百年歷史……


然而,對于部分不具有文化承載功能,而且特別破舊的小區,各地政府也會批準推倒,原地重建,這里面就大有開發商的可用武之地。


還是以上海為例,由于政府特別支持老舊小區改造,希望引入市場的力量參與,因此上海現在允許拆舊原地還遷——你把老舊小區的樓拆掉重新蓋,蓋好之后所有居民回來,但是政府同意你在之前的基礎上加蓋一層或增加地下室,這是非常好的政策,因為這樣就可以把原來投資者無法獲得回報的難題一下子解決了。


位于靜安區的彭浦新村,轄區內的彭三、彭一小區等早期公有住房是靜安區現存最大的不成套的住宅區。小區內居住建筑大都建造于上世紀六七十年代,共有58幢,居民2588戶,均為磚混4至6層房屋。


在判定原有老舊房屋幾乎沒有改造價值后,靜安區決定對數十幢不成套房屋在原址進行拆除重建。居民回搬后,家里都有了獨立使用的衛生間和廚房間,告別了“拎馬桶”的生活……


新建成的小區不僅同步配套了1500平方米社區商業,還配有社區警署、城管、為老服務中心、有線電視用房、業委會及物業管理用房,并增加了218個停車位。


對于核心城市核心地段的老舊小區來說,即便是解決停車場的問題,也能較大幅度提振整個小區的價值。整體拆除重建之后,可以施展的空間更大。


對于老舊小區的改造,上海的思路是應留的必須留,作為‘留改拆’工作底線,必須保留保護好歷史風貌,保留保護好城市肌理、街坊肌理和歷史建筑。當拆的加快拆,對不涉及風貌保護的成片二級舊里以下房屋,將按既有政策機制繼續拆除,盡力而為,能快則快。


對于擅長搞舊改的房企來說會特別有優勢。

  

由于華潤置地的城市更新已跳出了傳統“拆遷重建”的粗放型更新模式,轉向精細化城市設計為切入點的更新模式,使得其在各地如魚得水。憑借這種專業能力,目前華南大區僅深圳就有數十個新項目,并且已陸續進駐了東莞、湛江、珠海等城市,推進了九十余個項目的落地。舊改帶動了華潤的盈利能力大幅提升。2018年上半年華潤置地的綜合毛利潤率為48.1%,比上年同期的35.0%大幅提升。其中開發物業毛利率由32.6%提升為48.6%;投資物業(包括酒店經營)毛利率由63.5%升至66.6%。較大程度上,得益于其城市更新。


二、不能新增面積的也有利可圖


明源君相信,為了吸引社會力量參與老舊小區的改造,除頂層設計(金融層面)會大力支持以外,各地政府也會效仿上海,讓參與者有利可圖。


當然,有部分城市的骨頭注定會比較難啃。比如,北京。據明源君了解,多家參與今年北京老舊小區改造試點的機構透露,目前北京對老舊小區改造的態度是:原拆原建可以,政府不出錢,居民也不出錢,而且堅決不允許加建1平米!


然而,即便如此,也并非無利可圖。愿景集團董事長陶紅兵在前不久的“2019城市更新資管高峰論壇”上就透露,愿景找到了改造老舊小區的解決方案,拿到了北京列入今年十大老舊小區改造試點工程,非常大的小區,由愿景作為唯一的實施主體,已經全面動工了,今年8月份示范區能做出來,大概明年能把這個小區整治完畢。


陶紅兵表示,這種模式下的改造,活很難很慢,更賺不了大錢,但有回報,因為別人看到的是能不能快速賺大錢,我們看到的是賺,而且細水長流。


國家統計局2015年抽樣調查顯示,存量住房中78%為6層及以下建筑(21%為平房),這其中絕大部分沒有電梯。同時,16%的住房無廚房或衛生間,而美日等發達國家,該比例接近于0,并且15%的住房建于1990年以前。


比如北京帶箍的房子(即1976年大地震時做了加固的房子)到處都是;70%的房子沒有電梯,超70%的房子沒有衛生間(帶浴室)。


這意味著,只要你想干,就有得干,而且有錢賺,只不過比作傳統開發銷售賺的錢少點……


老舊小區里的痛點,現在政府到了寢食不安的地步,北京一距離CBD不遠的老舊小區,是上個世紀80年代建的,有一萬多戶居民,僅今年5月份就有兩次火災。為啥?因為沒有物業管理,沒有電梯,運送東西不方便,樓道里堆滿了可燃物。


另外,電路老化等,也是很大的火災隱患。一旦失火,消防車還不容易進去,甚至根本進不去……類似的小區,在北京有一千多個,全國更是不計其數。


你能幫地方政府解決這些痛點,無論是在當地,還是在別的地方去拿類似的項目——比如可以拆除重建的,都會順利很多。而這相對是可以賺大錢的…


三、可以通過配套和服務來賺錢


拿到不允許拆除重建的老舊小區改造項目怎么賺錢?


根據國常會的說法,老舊小區改造“重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。促進住戶戶內改造并帶動消費”。


注意,建設小區水電氣路及光纖等配套設施,加裝電梯,配建停車設施,可能居民都不用出錢。可是,“住戶戶內改造”居民總得出錢吧,畢竟國常會的通告里面都寫得明明白白“促進住戶戶內改造并帶動消費”。


據明源君了解,部分參與老舊小區改造的開發商,有下屬的裝飾裝修公司,可以承接老舊小區內業主的戶內改造和裝飾裝。


如上所說,目前很多老舊小區是沒有物業的,一旦老舊小區改造完畢,順帶承接小區的物業也是很理所當然的。


伴隨著城市化的加速,面對規模達萬億級的大市場,承接房產管理的物業行業正迎來一個快速發展時期。14家A股和港股上市公司,51家新三板上市,百余家中小型物管企業......從單一模式到增值服務,從“事繁利薄”到被資本追捧,這個萬億級的龐大市場正在加速完成自己的轉變,從物業管理服務出發,衍生出一系列新商業模式和增長空間,成長為新的藍海。


與此同時,物業公司逐漸將物業視為入口,聚集流量基礎,積極利用大數據、移動互聯網、人工智能、新零售等新技術和商業模式開拓出更廣闊的商業空間,布局教育、養老、醫療健康等社會公共服務。這跟國常會上的指向一致——


在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區后續長效管理機制。


最后,老舊小區的改造,絕不僅僅限于小區內部,還有小區周邊。比如,目前,包括上海在內的老區,都試圖搞一小區一方案和一樓一方案,探索“多模式并舉”,走出風貌保護、城市更新、舊區改造、有機結合、統籌推進的新路。

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